Ипотека стала роскошью: почему при нынешних ставках ваш доход делает покупку жилья просто невозможной

83% россиян зарабатывают меньше 100 тысяч рублей в месяц. Именно этот порог банки считают минимальным для одобрения ипотеки. Ежемесячный платёж за скромную двушку площадью 40 кв. м - от 60 тысяч рублей. Арифметика простая: большинству граждан рыночная ипотека недоступна в принципе.

По данным Росстата, средняя зарплата в России к концу 2025 года составила 98,2 тысячи рублей. Но эта цифра мало что отражает. Реальный расклад выглядит иначе: 47% россиян получают меньше 45 тысяч, ещё 14,9% - от 45 до 60 тысяч, 21,6% - от 60 тысяч. Более 100 тысяч зарабатывают только 16,7% граждан. Медианный доход примерно вдвое ниже официальной средней зарплаты.

Квартира площадью 40 кв. м на вторичном рынке при средней цене 130 тысяч рублей за квадрат стоит 5,2 миллиона. При первоначальном взносе 30% и ставке 19,8% на 30 лет ежемесячный платёж - 60 тысяч рублей. Банк откажет: платёж превышает половину дохода, а это нарушает норму по показателю долговой нагрузки - не более 50%. Без залога и накоплений разговор заканчивается не начавшись.

Чтобы банк одобрил кредит при зарплате около 100 тысяч, нужен первоначальный взнос в размере 43% от стоимости жилья - около 2,2 миллиона рублей. Тогда ежемесячный платёж снизится до 50 тысяч на те же 30 лет. Некоторые банки, в частности Газпромбанк, де-факто требуют взнос от 45 до 55%, несмотря на то что на сайте указаны другие условия.

Накопить 2,2 миллиона при доходе 100 тысяч - задача на годы. Если откладывать 20 тысяч ежемесячно, потребуется почти 9,5 года. Но россияне в среднем признают: реально удаётся откладывать лишь около 10% дохода. При таком темпе срок растягивается до 19 лет. Те, кто снимает жильё, тратят часть дохода на аренду - программы накопления на квартиру для них превращаются в почти абстрактную возможность.

При зарплате 45 тысяч копить на взнос - значит откладывать деньги, которых нет. После аренды, еды и базовых расходов свободного остатка почти не остаётся. Аналитик Игорь Расторуев из AMarkets указывает на ещё один фактор: за годы накоплений обязательно возникнут непредвиденные траты - лечение, ремонт, крупная покупка. Без финансовой помощи родственников большинство просто не дойдёт до момента подачи заявки.

Банк России планирует снизить ключевую ставку до 12% к концу года. Ипотечные ставки при этом опустятся примерно до 16%. На практике это означает снижение ежемесячного платежа за ту же квартиру с 60 до примерно 53 тысяч рублей - недостаточно, чтобы изменить ситуацию для большинства заёмщиков. Зарплаты не растут так быстро, как росли цены на жильё. Новые накопительные программы пока остаются инструментом для тех, у кого уже есть стартовый капитал.

65% заявок на ипотеку банки отклоняют. Это не случайная статистика - это прямое следствие разрыва между доходами и стоимостью жилья. Для тех, кто зарабатывает меньше 100 тысяч, реальные варианты сводятся к трём: существенно увеличить доход, договориться о займе у родственников или получить право на одну из льготных программ. Государственные схемы накоплений и накопительные механизмы без риска обсуждаются на уровне Госдумы, однако их реальная доступность для низкодоходных групп остаётся под вопросом.

Ранее мы писали о том, почему даже стабильная зарплата не гарантирует жильё. По данным "Известий", стоимость квадратного метра в новостройке к концу 2025 года достигла 215 тысяч рублей - рост на 21% за год. Чтобы купить однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в Москве, среднестатистическому москвичу пришлось бы откладывать всю медианную зарплату 164 месяца подряд. На вторичном рынке квадратный метр к тому же периоду стоил 130 тысяч - на 15% выше, чем годом ранее. Среди причин удорожания - высокая ключевая ставка ЦБ, рост цен на стройматериалы на 20-23% и дефицит рабочей силы в строительной отрасли. Подробнее об этом - в материале коллег.