Продать квартиру или отдать в аренду: как не совершить роковую ошибку и не потерять накопленные миллионы
- 02:00 24 сентября
- Алексей Петров
Владельцы региональной недвижимости сегодня все чаще стоят перед выбором между получением регулярного дохода и полной фиксацией капитала. Универсального рецепта здесь нет, поскольку итоговая выгода зависит от локации дома, физического состояния помещений и финансовых планов собственника. В условиях дорогой ипотеки динамика на вторичном рынке меняется, что напрямую отражается на балансе спроса между арендой и покупкой.
Продажа квартиры выглядит оправданной, если крупная сумма требуется безотлагательно на переезд, медицинские расходы или инвестиции в новое дело. Ликвидное жилье со свежим ремонтом и удачной планировкой быстрее находит покупателей даже при общем охлаждении рынка. К тому же при соблюдении минимального срока владения собственник освобождается от уплаты НДФЛ. В семейных вопросах имущество нередко перераспределяют заранее, из-за чего пожилые собственники массово переписывают квартиры на детей ради удобства будущих сделок.
Сдача жилья позволяет сохранить базовый актив в собственности, но требует регулярного участия в обслуживании объекта. В регионах чистая доходность найма за вычетом амортизации, коммунальных расходов и налогов часто составляет скромные 3-5% годовых. Наряду с невысокой отдачей рантье несут имущественные риски. Известны ситуации, когда недобросовестные жильцы вырвали розетки и увезли чужое имущество, оставив хозяина с серьезными убытками.
Снизить вероятность потерь помогает строгий отбор кандидатов, для чего специалисты рекомендуют проверять региональный черный список жильцов перед подписанием договора. Грамотный предварительный аудит цен закрытых сделок и вложения в хоумстейджинг поднимают ликвидность помещения в обоих сценариях. Если же уверенности в продаже пока нет, разумно протестировать рынок аренды до наступления благоприятного цикла.
Ранее мы писали, что к середине осени цены на аренду в крупных городах могут увеличиться на 15-20% из-за традиционного сезонного всплеска и дефицита ликвидных вариантов. По данным аналитиков сервиса "Яндекс Аренда", уже в августе средняя ставка на однокомнатные квартиры в миллионниках достигла 32 000 рублей, прибавив 2,5% всего за месяц. Спрос на компактное жилье вырос более чем на четверть на фоне сокращения объема доступных вариантов на 12,8%. Как подчеркивает сетевое издание Про Город, столичные арендные ставки в массовом сегменте вплотную приблизились к отметке 80 000 рублей в месяц.